Prix décorrélés des revenus, crédit bancaire de plus en plus rare, stock d’invendus colossal et, depuis le premier trimestre 2026, une chute officielle de 7,1 % de la valeur ajoutée du secteur de la construction : les signaux de surchauffe se multiplient sur le marché immobilier tunisien. Faut-il pour autant craindre un krach, ou le marché se dirige-t-il vers un ajustement long et différencié ?

Une hausse des prix qui dépasse largement les revenus

Le constat de départ reste sans ambiguïté. En 2025, l’achat immobilier demeure le premier moteur du marché, concentrant plus de la moitié des intentions recensées, avec une nette prédominance des appartements S+2 de 80 à 130 m². Mais cette demande masque une réalité plus dure : l’année 2025 est marquée par une progression moyenne d’environ 5 % du prix au mètre carré à l’échelle nationale par rapport à 2024, une hausse expliquée notamment par la rareté du foncier bien situé et le coût des matériaux.

Sur un temps plus long, le décalage devient spectaculaire. Selon Hachemi Meliani, président de la Chambre nationale des promoteurs immobiliers (UTICA), des logements proposés autour de 150 000 dinars en 2010 s’affichent aujourd’hui à plus de 350 000 dinars — soit plus du double en quinze ans, dans un pays où les salaires n’ont pas suivi le même rythme.

Le nouvel élément clé : la construction officiellement en chute

Selon les dernières estimations de l’Institut National de la Statistique (INS), le secteur de la construction a enregistré la plus forte baisse de tous les secteurs au premier trimestre 2026, avec une chute de 7,1 % de sa valeur ajoutée — dans une économie qui, par ailleurs, affichait une croissance globale de 2,6 % portée par l’agriculture et les services.

La cause est limpide et directement liée à notre sujet : le secteur de la construction s’est contracté parce que les banques n’accordent plus de prêts aux entreprises du bâtiment, dans un contexte où, plus largement, le secteur bancaire et financier s’est lui-même contracté de 1,2 % faute de prêts au secteur privé. L’analyste financier Moez Hadidane confirme cette lecture : la construction reste l’un des principaux points de fragilité de l’économie tunisienne, malgré l’amélioration relative observée en 2025.

Ce chiffre donne une traduction macroéconomique très concrète à ce que l’on pressentait déjà à travers le stock d’invendus : l’offre de logements neufs se grippe parce que le crédit — tant aux promoteurs qu’aux ménages — se referme.

Le crédit, toujours le principal verrou

Le diagnostic sur le financement reste valable et s’est même durci. Le taux moyen du marché monétaire est passé d’environ 3,95 % à près de 8 % ces dernières années, ce qui a mécaniquement alourdi le coût des emprunts immobiliers : un crédit de 200 000 dinars peut

désormais entraîner un remboursement total proche de 500 000 dinars, excluant de fait même un couple percevant 4 000 dinars par mois de l’accession à la propriété.

Sur ce front, la dernière décision de la Banque centrale ne change rien à la donne. Réuni le 3 juin 2026, le Conseil d’administration de la BCT a décidé de maintenir son taux directeur inchangé à 7 %, réaffirmant la nécessité de poursuivre une politique monétaire prudente visant à préserver la stabilité des prix. Ce statu quo s’explique par un retour de tension sur les prix : le taux d’inflation s’est accéléré en avril 2026 pour s’établir à 5,5 %, contre 5,0 % le mois précédent, tiré notamment par la flambée des prix alimentaires frais (+13,3 %). Dans ce contexte, aucune détente significative du crédit immobilier n’est à attendre dans l’immédiat.

Du côté des crédits aux particuliers, la tendance était déjà à l’arrêt avant cette annonce : leur évolution au premier semestre 2025 n’avait été que de 0,57 % en moyenne.

Un signal d’alerte toujours présent : 800 000 logements invendus

L’indicateur le plus parlant du déséquilibre reste inchangé. Le stock des invendus s’élèverait à plus de 800 000 logements — un chiffre qui, combiné à la chute de 7,1 % de la valeur ajoutée du secteur, dessine un marché pris en étau : trop de stock ancien, et de moins en moins de capacité à financer du neuf. Les promoteurs refusent toute concession sur les prix en raison de leurs charges financières — matériaux, fiscalité, engagements bancaires — ce qui prolonge la situation de blocage plutôt que de la résoudre par un ajustement des prix.

Le symptôme classique d’une bulle : prix contre loyers

Le repère théorique reste valide. Si le prix de l’habitat monte pour des raisons physiques comme la rareté de l’offre, loyers et prix immobiliers augmentent ensemble ; mais si le prix du logement augmente beaucoup plus vite que les loyers, c’est le signe d’une dimension spéculative. C’est ce schéma qui prévaut toujours en Tunisie, où les loyers évoluent presque au même rythme que l’inflation globale alors que les prix de vente s’envolent. Le mécanisme de fond demeure également le même : la crise économique a transformé l’immobilier en valeur refuge, l’investissement productif étant jugé trop risqué, ce qui continue de soutenir artificiellement la demande.

Le diagnostic de l’IACE : une fracture sociale en gestation

La note de l’Institut Arabe des Chefs d’Entreprises (avril 2026) garde toute sa pertinence : l’acquisition d’un logement, autrefois pilier de la stabilité sociale en Tunisie, est devenue un horizon inatteignable pour une grande partie de la population, les classes moyennes étant prises en étau entre une offre inadaptée et un pouvoir d’achat immobilier en chute libre.

L’Institut pointe trois mécanismes structurels :

• l’explosion des coûts de construction, liée à la dépréciation du dinar et à l’inflation des matières premières ;
• la rareté des terrains aménagés, qui pousse les prix à la spéculation et est aggravée par une fiscalité immobilière lourde ;
• un blocage du parcours résidentiel, qui sature le marché locatif et fait grimper les loyers, réduisant la capacité d’épargne des ménages.

La mesure phare annoncée en réponse — l’attribution de terrains au dinar symbolique aux promoteurs immobiliers, prévue par la loi de finances 2026 — n’a pas encore eu le temps de produire d’effet visible, et la contraction du secteur observée au premier trimestre suggère que son impact, s’il existe, reste différé.

Crash ou ajustement progressif ? Ce que confirment les derniers chiffres

La nuance entre « crash » et « ajustement différencié » reste d’actualité, et les nouvelles données macroéconomiques penchent plutôt vers un ajustement lent et douloureux qu’un effondrement brutal des prix. Depuis 2024-2025, certains quartiers premium continuent d’afficher des niveaux élevés, tandis que d’autres zones deviennent plus négociables, surtout quand l’offre augmente ou que le financement se durcit — et le financement, précisément, vient de se durcir davantage avec le statu quo de juin 2026 et la contraction du crédit aux promoteurs.

La prévision la plus récente pour la croissance tunisienne globale renforce cette lecture prudente : le taux de croissance annuel pourrait se situer entre 1,5 % et 2 % d’ici la fin de l’année, un niveau qui ne laisse guère de marge pour une relance rapide de la demande immobilière solvable.

En conclusion

Les éléments accumulés depuis le début de l’année confirment et aggravent le diagnostic : des prix décorrélés des revenus et des loyers, un stock d’invendus massif, un crédit bancaire à la fois cher et de plus en plus rare — et, nouveauté de ce trimestre, une chute officielle de 7,1 % de la valeur ajoutée du secteur de la construction, directement imputée au refus des banques de financer les promoteurs. C’est la traduction macroéconomique la plus nette à ce jour d’un marché qui se grippe plutôt qu’il ne s’ajuste en douceur.

Un « crash » généralisé et soudain des prix reste néanmoins peu probable à court terme : l’immobilier tunisien se corrige par paralysie plutôt que par chute des prix affichés — les promoteurs préférant geler leurs ventes que baisser leurs tarifs, faute d’alternative de financement. Le risque le plus concret n’est donc pas tant un krach boursier de l’immobilier qu’un assèchement prolongé de l’offre neuve, combiné à une exclusion croissante des classes moyennes de l’accession à la propriété — un scénario de fracture sociale plutôt que de correction de marché, qui rejoint exactement l’alerte lancée par l’IACE.

Rédaction L’Expert