{"id":140670,"date":"2026-06-24T10:48:33","date_gmt":"2026-06-24T08:48:33","guid":{"rendered":"https:\/\/lexpertjournal.net\/fr\/?p=140670"},"modified":"2026-06-24T10:48:33","modified_gmt":"2026-06-24T08:48:33","slug":"tunisie-la-bulle-immobiliere-va-t-elle-finir-par-eclater","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lexpertjournal.net\/fr\/?p=140670","title":{"rendered":"Tunisie : la bulle immobili\u00e8re va-t-elle finir par \u00e9clater ?"},"content":{"rendered":"

Prix d\u00e9corr\u00e9l\u00e9s des revenus, cr\u00e9dit bancaire de plus en plus rare, stock d’invendus colossal et, depuis le premier trimestre 2026, une chute officielle de 7,1 % de la valeur ajout\u00e9e du secteur de la construction : les signaux de surchauffe se multiplient sur le march\u00e9 immobilier tunisien. Faut-il pour autant craindre un krach, ou le march\u00e9 se dirige-t-il vers un ajustement long et diff\u00e9renci\u00e9 ?<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

Une hausse des prix qui d\u00e9passe largement les revenus<\/h1>\n

Le constat de d\u00e9part reste sans ambigu\u00eft\u00e9. En 2025, l’achat immobilier demeure le premier moteur du march\u00e9, concentrant plus de la moiti\u00e9 des intentions recens\u00e9es, avec une nette pr\u00e9dominance des appartements S+2 de 80 \u00e0 130 m\u00b2. Mais cette demande masque une r\u00e9alit\u00e9 plus dure : l’ann\u00e9e 2025 est marqu\u00e9e par une progression moyenne d’environ 5 % du prix au m\u00e8tre carr\u00e9 \u00e0 l’\u00e9chelle nationale par rapport \u00e0 2024, une hausse expliqu\u00e9e notamment par la raret\u00e9 du foncier bien situ\u00e9 et le co\u00fbt des mat\u00e9riaux.<\/p>\n

Sur un temps plus long, le d\u00e9calage devient spectaculaire. Selon Hachemi Meliani, pr\u00e9sident de la Chambre nationale des promoteurs immobiliers (UTICA), des logements propos\u00e9s autour de 150 000 dinars en 2010 s’affichent aujourd’hui \u00e0 plus de 350 000 dinars \u2014 soit plus du double en quinze ans, dans un pays o\u00f9 les salaires n’ont pas suivi le m\u00eame rythme.<\/p>\n

Le nouvel \u00e9l\u00e9ment cl\u00e9 : la construction officiellement en chute<\/h1>\n

Selon les derni\u00e8res estimations de l’Institut National de la Statistique (INS), le secteur de la construction a enregistr\u00e9 la plus forte baisse de tous les secteurs au premier trimestre 2026, avec une chute de 7,1 % de sa valeur ajout\u00e9e \u2014 dans une \u00e9conomie qui, par ailleurs, affichait une croissance globale de 2,6 % port\u00e9e par l’agriculture et les services.<\/p>\n

La cause est limpide et directement li\u00e9e \u00e0 notre sujet : le secteur de la construction s’est contract\u00e9 parce que les banques n’accordent plus de pr\u00eats aux entreprises du b\u00e2timent, dans un contexte o\u00f9, plus largement, le secteur bancaire et financier s’est lui-m\u00eame contract\u00e9 de 1,2 % faute de pr\u00eats au secteur priv\u00e9. L’analyste financier Moez Hadidane confirme cette lecture : la construction reste l’un des principaux points de fragilit\u00e9 de l’\u00e9conomie tunisienne, malgr\u00e9 l’am\u00e9lioration relative observ\u00e9e en 2025.<\/p>\n

Ce chiffre donne une traduction macro\u00e9conomique tr\u00e8s concr\u00e8te \u00e0 ce que l’on pressentait d\u00e9j\u00e0 \u00e0 travers le stock d’invendus : l’offre de logements neufs se grippe parce que le cr\u00e9dit \u2014 tant aux promoteurs qu’aux m\u00e9nages \u2014 se referme.<\/p>\n

Le cr\u00e9dit, toujours le principal verrou<\/h1>\n

Le diagnostic sur le financement reste valable et s’est m\u00eame durci. Le taux moyen du march\u00e9 mon\u00e9taire est pass\u00e9 d’environ 3,95 % \u00e0 pr\u00e8s de 8 % ces derni\u00e8res ann\u00e9es, ce qui a m\u00e9caniquement alourdi le co\u00fbt des emprunts immobiliers : un cr\u00e9dit de 200 000 dinars peut<\/p>\n

d\u00e9sormais entra\u00eener un remboursement total proche de 500 000 dinars, excluant de fait m\u00eame un couple percevant 4 000 dinars par mois de l’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Sur ce front, la derni\u00e8re d\u00e9cision de la Banque centrale ne change rien \u00e0 la donne. R\u00e9uni le 3 juin 2026, le Conseil d’administration de la BCT a d\u00e9cid\u00e9 de maintenir son taux directeur inchang\u00e9 \u00e0 7 %, r\u00e9affirmant la n\u00e9cessit\u00e9 de poursuivre une politique mon\u00e9taire prudente visant \u00e0 pr\u00e9server la stabilit\u00e9 des prix. Ce statu quo s’explique par un retour de tension sur les prix : le taux d’inflation s’est acc\u00e9l\u00e9r\u00e9 en avril 2026 pour s’\u00e9tablir \u00e0 5,5 %, contre 5,0 % le mois pr\u00e9c\u00e9dent, tir\u00e9 notamment par la flamb\u00e9e des prix alimentaires frais (+13,3 %). Dans ce contexte, aucune d\u00e9tente significative du cr\u00e9dit immobilier n’est \u00e0 attendre dans l’imm\u00e9diat.<\/p>\n

Du c\u00f4t\u00e9 des cr\u00e9dits aux particuliers, la tendance \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 \u00e0 l’arr\u00eat avant cette annonce : leur \u00e9volution au premier semestre 2025 n’avait \u00e9t\u00e9 que de 0,57 % en moyenne.<\/p>\n

Un signal d’alerte toujours pr\u00e9sent : 800 000 logements invendus<\/h1>\n

L’indicateur le plus parlant du d\u00e9s\u00e9quilibre reste inchang\u00e9. Le stock des invendus s’\u00e9l\u00e8verait \u00e0 plus de 800 000 logements \u2014 un chiffre qui, combin\u00e9 \u00e0 la chute de 7,1 % de la valeur ajout\u00e9e du secteur, dessine un march\u00e9 pris en \u00e9tau : trop de stock ancien, et de moins en moins de capacit\u00e9 \u00e0 financer du neuf. Les promoteurs refusent toute concession sur les prix en raison de leurs charges financi\u00e8res \u2014 mat\u00e9riaux, fiscalit\u00e9, engagements bancaires \u2014 ce qui prolonge la situation de blocage plut\u00f4t que de la r\u00e9soudre par un ajustement des prix.<\/p>\n

Le sympt\u00f4me classique d’une bulle : prix contre loyers<\/h1>\n

Le rep\u00e8re th\u00e9orique reste valide. Si le prix de l’habitat monte pour des raisons physiques comme la raret\u00e9 de l’offre, loyers et prix immobiliers augmentent ensemble ; mais si le prix du logement augmente beaucoup plus vite que les loyers, c’est le signe d’une dimension sp\u00e9culative. C’est ce sch\u00e9ma qui pr\u00e9vaut toujours en Tunisie, o\u00f9 les loyers \u00e9voluent presque au m\u00eame rythme que l’inflation globale alors que les prix de vente s’envolent. Le m\u00e9canisme de fond demeure \u00e9galement le m\u00eame : la crise \u00e9conomique a transform\u00e9 l’immobilier en valeur refuge, l’investissement productif \u00e9tant jug\u00e9 trop risqu\u00e9, ce qui continue de soutenir artificiellement la demande.<\/p>\n

Le diagnostic de l’IACE : une fracture sociale en gestation<\/h1>\n

La note de l’Institut Arabe des Chefs d’Entreprises (avril 2026) garde toute sa pertinence : l’acquisition d’un logement, autrefois pilier de la stabilit\u00e9 sociale en Tunisie, est devenue un horizon inatteignable pour une grande partie de la population, les classes moyennes \u00e9tant prises en \u00e9tau entre une offre inadapt\u00e9e et un pouvoir d’achat immobilier en chute libre.<\/p>\n

L’Institut pointe trois m\u00e9canismes structurels :<\/p>\n

    \n
  • l’explosion des co\u00fbts de construction, li\u00e9e \u00e0 la d\u00e9pr\u00e9ciation du dinar et \u00e0 l’inflation des mati\u00e8res premi\u00e8res ;<\/li>\n
  • la raret\u00e9 des terrains am\u00e9nag\u00e9s, qui pousse les prix \u00e0 la sp\u00e9culation et est aggrav\u00e9e par une fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re lourde ;<\/li>\n
  • un blocage du parcours r\u00e9sidentiel, qui sature le march\u00e9 locatif et fait grimper les loyers, r\u00e9duisant la capacit\u00e9 d’\u00e9pargne des m\u00e9nages.<\/li>\n<\/ul>\n

    La mesure phare annonc\u00e9e en r\u00e9ponse \u2014 l’attribution de terrains au dinar symbolique aux promoteurs immobiliers, pr\u00e9vue par la loi de finances 2026 \u2014 n’a pas encore eu le temps de produire d’effet visible, et la contraction du secteur observ\u00e9e au premier trimestre sugg\u00e8re que son impact, s’il existe, reste diff\u00e9r\u00e9.<\/p>\n

    Crash ou ajustement progressif ? Ce que confirment les derniers chiffres<\/h1>\n

    La nuance entre \u00ab crash \u00bb et \u00ab ajustement diff\u00e9renci\u00e9 \u00bb reste d’actualit\u00e9, et les nouvelles donn\u00e9es macro\u00e9conomiques penchent plut\u00f4t vers un ajustement lent et douloureux qu’un effondrement brutal des prix. Depuis 2024-2025, certains quartiers premium continuent d’afficher des niveaux \u00e9lev\u00e9s, tandis que d’autres zones deviennent plus n\u00e9gociables, surtout quand l’offre augmente ou que le financement se durcit \u2014 et le financement, pr\u00e9cis\u00e9ment, vient de se durcir davantage avec le statu quo de juin 2026 et la contraction du cr\u00e9dit aux promoteurs.<\/p>\n

    La pr\u00e9vision la plus r\u00e9cente pour la croissance tunisienne globale renforce cette lecture prudente : le taux de croissance annuel pourrait se situer entre 1,5 % et 2 % d’ici la fin de l’ann\u00e9e, un niveau qui ne laisse gu\u00e8re de marge pour une relance rapide de la demande immobili\u00e8re solvable.<\/p>\n

    En conclusion<\/h1>\n

    Les \u00e9l\u00e9ments accumul\u00e9s depuis le d\u00e9but de l’ann\u00e9e confirment et aggravent le diagnostic : des prix d\u00e9corr\u00e9l\u00e9s des revenus et des loyers, un stock d’invendus massif, un cr\u00e9dit bancaire \u00e0 la fois cher et de plus en plus rare \u2014 et, nouveaut\u00e9 de ce trimestre, une chute officielle de 7,1 % de la valeur ajout\u00e9e du secteur de la construction, directement imput\u00e9e au refus des banques de financer les promoteurs. C’est la traduction macro\u00e9conomique la plus nette \u00e0 ce jour d’un march\u00e9 qui se grippe plut\u00f4t qu’il ne s’ajuste en douceur.<\/p>\n

    Un \u00ab crash \u00bb g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9 et soudain des prix reste n\u00e9anmoins peu probable \u00e0 court terme : l’immobilier tunisien se corrige par paralysie plut\u00f4t que par chute des prix affich\u00e9s \u2014 les promoteurs pr\u00e9f\u00e9rant geler leurs ventes que baisser leurs tarifs, faute d’alternative de financement. Le risque le plus concret n’est donc pas tant un krach boursier de l’immobilier qu’un ass\u00e8chement prolong\u00e9 de l’offre neuve, combin\u00e9 \u00e0 une exclusion croissante des classes moyennes de l’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 \u2014 un sc\u00e9nario de fracture sociale plut\u00f4t que de correction de march\u00e9, qui rejoint exactement l’alerte lanc\u00e9e par l’IACE.<\/p>\n

    R\u00e9daction L’Expert<\/em><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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