{"id":128651,"date":"2024-10-31T08:58:19","date_gmt":"2024-10-31T07:58:19","guid":{"rendered":"https:\/\/lexpertjournal.net\/?p=128651"},"modified":"2024-10-31T08:58:19","modified_gmt":"2024-10-31T07:58:19","slug":"acquerir-un-logement-un-reve-devenu-cauchemar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lexpertjournal.net\/fr\/?p=128651","title":{"rendered":"Acqu\u00e9rir un logement\u00a0: un r\u00eave devenu cauchemar\u00a0?"},"content":{"rendered":"
Le r\u00eave d\u2019une majorit\u00e9 des tunisiens est d\u2019acqu\u00e9rir un logement et sortir du cycle de la location. Certains nomment le logement acquis \u00ab\u00a0la derni\u00e8re demeure\u00a0\u00bb, ou \u00ab\u00a0le tombeau de la vie\u00a0\u00bb. Depuis des ann\u00e9es, ce r\u00eave est devenu un v\u00e9ritable cauchemar, et un interminable calvaire. Plusieurs raisons expliquent cette situation, mais en face aucune politique publique s\u00e9rieuse n\u2019a \u00e9t\u00e9 mise en \u0153uvre. M\u00eame les quelques programmes instaur\u00e9s au profit des m\u00e9nages moyens n\u2019ont pas prouv\u00e9 leur efficacit\u00e9. Pourtant des solutions plus efficaces existent\u2026<\/h5>\n
<\/h5>\n
Travailler 11.7 ann\u00e9es pour acqu\u00e9rir un logement\u00a0:<\/strong><\/span><\/h5>\n
Les jeunes d\u2019aujourd\u2019hui, dont plus de 30% sont des ch\u00f4meurs dipl\u00f4m\u00e9s, ne pensent qu\u2019\u00e0 trouver un boulot digne et ensuite former un foyer sous un toit qui leur est propre. Or cette aspiration s\u2019\u00e9puise au fil des ann\u00e9es, et le d\u00e9sespoir gagne leur esprit. Les 18% des m\u00e9nages tunisiens qui vivent actuellement en location, ont perdu espoir \u00e0 avoir leur propre logement et sortir du calvaire des propri\u00e9taires et l\u2019interminable d\u00e9m\u00e9nagement. Les raisons de cette situation sont multiples\u00a0:<\/h5>\n
    \n
  • \n
    Hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eats et difficult\u00e9s d\u2019acc\u00e8s au financement bancaire,<\/h5>\n<\/li>\n
  • \n
    Hausse des prix des mati\u00e8res premi\u00e8res,<\/h5>\n<\/li>\n
  • \n
    Une taxation exorbitante des promoteurs immobiliers,<\/h5>\n<\/li>\n
  • \n
    Une raret\u00e9 des terres constructibles et une hausse de leur prix.<\/h5>\n<\/li>\n
  • \n
    La baisse cons\u00e9quente du pouvoir d\u2019achat des m\u00e9nages tunisiens, qui consacrent une grande partie de leurs revenus \u00e0 d\u2019autres rubriques tel que l\u2019alimentation, l\u2019\u00e9ducation et la sant\u00e9.<\/h5>\n<\/li>\n<\/ul>\n
    <\/h5>\n
    Les prix de l\u2019immobilier en Tunisie ne cessent d\u2019augmenter. La valeur moyenne d\u2019un logement en Tunisie aujourd\u2019hui est de 220.000 dinars, c’est-\u00e0-dire qu\u2019un tunisien doit cumuler le fruit de son travail pendant 11.7 ann\u00e9es pour pouvoir acqu\u00e9rir un logement.<\/h5>\n
    <\/h5>\n
    Les chiffres officiels attestent que 74% des m\u00e9nages tunisiens ont leur propre logement, un chiffre qui cache ceux qui d\u00e9tiennent deux \u00e0 trois r\u00e9sidences.<\/h5>\n
    Selon\u00a0 le \u00ab\u00a0housing finance africa\u00a0\u00bb, si vous \u00eates un agent du maintien de l\u2019ordre vivant dans une grande zone urbaine qui gagne 1\u00a0120 D par mois vous pourriez vous permettre d\u2019acheter une maison de 50 048 D avec un emprunt hypoth\u00e9caire d\u2019une dur\u00e9e de 25 ans de remboursement.<\/h5>\n
    \u00a0Si vous \u00eates un enseignant vivant dans une grande zone urbaine qui gagne 2 300 D par mois vous pourriez vous permettre d\u2019acheter une maison de 102 777 D avec un emprunt hypoth\u00e9caire.<\/h5>\n
    L\u2019encours des cr\u00e9dits octroy\u00e9s par les banques aux particuliers pour l\u2019acquisition d\u2019un logement stagnent depuis F\u00e9vrier 2022, aux alentours de 12.7 milliards de dinars. Un encours qui traduit la baisse de la demande suite \u00e0 l\u2019augmentation des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, la politique restrictive des banques pour cette cat\u00e9gorie de cr\u00e9dits, et la baisse de la capacit\u00e9 d\u2019endettement des m\u00e9nages tunisiens qui n\u2019arrivent m\u00eame pas \u00e0 proposer leur autofinancement qui doit atteindre dans certains cas 30% du co\u00fbt du logement. Cette situation est confirm\u00e9e par les chiffres de l\u2019INS qui attestent que le volume des transactions du premier trimestre 2024 a enregistr\u00e9 une baisse de 13,6% pour les terrains, de 6,9% pour les maisons et de 23,3% pour les appartements et ce par rapport au quatri\u00e8me trimestre de l\u2019ann\u00e9e 2023.<\/h5>\n
    Selon les m\u00eames chiffres publi\u00e9s au mois de Septembre 2024, entre le premier trimestre 2024 et le dernier trimestre 2023, les prix de l\u2019immobilier b\u00e2ti ont augment\u00e9 de 3,5%. <\/strong>Par type d\u2019actif b\u00e2ti, cette augmentation r\u00e9sulte d\u2019une hausse des prix des appartements de 3% et de 4,8% pour les maisons. Certes la hausse est moins forte que l\u2019inflation, mais les prix pratiqu\u00e9s dans l\u2019immobilier sont tr\u00e8s important. Pour expliquer, une hausse de 10% dans l\u2019alimentation est moins cons\u00e9quente qu\u2019une hausse de 1% dans l\u2019immobilier.<\/h5>\n
    La ventilation selon les r\u00e9gions montre que l\u2019indice a diminu\u00e9 de 2,5% pour les transactions enregistr\u00e9es sur le grand Tunis, contre une augmentation substantielle de 9,2% pour celles act\u00e9es dans les autres r\u00e9gions.<\/h5>\n
    L\u2019augmentation des prix du b\u00e2ti sur un an s\u2019\u00e9tablit \u00e0 3,9%, impact\u00e9 par une forte hausse des prix des maisons (+15,4%)<\/strong><\/h5>\n
    Les prix des terrains constructibles baissent de 3,4% en variation trimestrielle, mais augmentent de 4,9% sur une ann\u00e9e pleine.<\/strong><\/h5>\n
    La crise touche de plein fouet le secteur de l\u2019immobilier. Selon le site de l\u2019agence \u00ab\u00a0Mubaweb\u00a0\u00bb, au premier semestre 2024, le march\u00e9 immobilier tunisien affiche une tendance contrast\u00e9e. Les prix moyens des appartements neufs et anciens ont augment\u00e9 de 1% au premier semestre de 2024 par rapport\u00a0au semestre pr\u00e9c\u00e9dent, tandis que l’offre totale a diminu\u00e9 de 15% et la demande a baiss\u00e9 de 9%. Les prix de l\u2019immobilier neuf varient entre 2200 DT\/m\u00b2 \u00e0 Borj C\u00e9dria et 5.100 DT\/m\u00b2 aux Jardins de Carthage et La Marsa.<\/h5>\n
    Le simple fonctionnaire, m\u00eame en joignant son salaire \u00e0 celui de son conjoint, n\u2019arrive pas \u00e0 contracter un cr\u00e9dit pour l\u2019achat d\u2019un logement, et m\u00eame un terrain dans une zone \u00ab\u00a0populaire\u00a0\u00bb. Plusieurs m\u00e9nages, vivant dans la location, laisse chaque mois plus de 40% de leur revenu pour le loyer.<\/h5>\n
    \u00a0Ce constat de baisse affecte d\u2019une mani\u00e8re frontale le secteur du b\u00e2timent. Il faut savoir que\u00a0 l\u2019investissement dans les logements atteint pr\u00e8s de 3 milliards de dinars, soit pr\u00e8s de 19% du total de l\u2019investissement, et contribue \u00e0 l\u2019emploi pour pr\u00e8s de 460.000 soit 13,5% de l\u2019emploi total.<\/h5>\n
    Le r\u00eave d\u2019une majorit\u00e9 des tunisiens, principalement les jeunes qui aspirent au mariage et la constitution d\u2019un foyer, ont perdu espoir \u00e0 avoir leur propre logement.<\/h5>\n
    <\/h5>\n
    Des politiques publiques inefficaces\u00a0:<\/strong><\/span><\/h5>\n
    Depuis l\u2019ind\u00e9pendance l\u2019Etat a mis en place plusieurs m\u00e9canismes et programmes pour faciliter l\u2019acc\u00e8s des m\u00e9nages \u00e0 un logement. Le plus connu de ces outils, on site le FOPROLOS, initi\u00e9 depuis 1977, et qui a pour but de faciliter l\u2019acc\u00e8s aux salari\u00e9s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9. Ces ressources proviennent d\u2019un pr\u00e9l\u00e8vement de 1% sur les salaires des employ\u00e9s et des remboursements des pr\u00eats consentis sur le fonds. Il est g\u00e9r\u00e9 par la BH Bank.<\/h5>\n
    Il existe aussi le programme sp\u00e9cifique pour le logement social (PSLS) d\u00e9velopp\u00e9 au profit des cat\u00e9gories sociales \u00e0 faible revenu a pour objectif le remplacement des logements rudimentaires et la r\u00e9alisation \u00e0 leur profit de projets d\u2019habitation.<\/h5>\n
    La Loi de Finances 2022 a pr\u00e9vu une r\u00e9duction de la pression fiscale sur les ventes de maisons construites par des promoteurs immobiliers et \u00e9tend l’exon\u00e9ration des droits d’enregistrement \u00e0 l’acquisition d’immeubles d’habitation financ\u00e9s en devises par des non-r\u00e9sidents.<\/h5>\n
    L\u2019un des programmes phares des derni\u00e8res ann\u00e9es est incontestablement celui du \u00ab\u00a0premier logement\u00a0\u00bb, instaur\u00e9 depuis 2017. Mais ce programme n\u2019a pas connu le succ\u00e8s pr\u00e9vu. En effet, sur les 6000 m\u00e9nages pr\u00e9vus pouvant b\u00e9n\u00e9ficier de ce programme, seulement 2800 m\u00e9nages ont b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 de ses avantages. La hausse du TMM y est la principale cause de cet \u00e9chec.<\/h5>\n
    Il y a quelques jours le minist\u00e8re de l\u2019\u00e9quipement a annonc\u00e9 en fanfare, l\u2019activation du Fonds de garantie pour les cr\u00e9dits \u00e0 l\u2019\u2019habitat au profit des cat\u00e9gories sociales \u00e0 revenus irr\u00e9guliers, pourtant ce fonds a \u00e9t\u00e9 initi\u00e9 par un arr\u00eat\u00e9 datant du 7 septembre 2018.Il n\u2019est jamais tard pour bien faire.<\/h5>\n
    Pour b\u00e9n\u00e9ficier des interventions de ce fonds:\u00a0<\/span><\/h5>\n
      \n
    • \n
      Le b\u00e9n\u00e9ficiaire et son conjoint n\u2019ont pas le statut de salari\u00e9;<\/h5>\n<\/li>\n
    • \n
      Le b\u00e9n\u00e9ficiaire et son conjoint ne sont pas propri\u00e9taires d\u2019un logement;<\/h5>\n<\/li>\n
    • \n
      La moyenne du revenu mensuel brut du b\u00e9n\u00e9ficiaire ne d\u00e9passe pas 10 fois le SMIG (actuellement \u00e0 4950 dinars).<\/h5>\n<\/li>\n<\/ul>\n
      Notons que les interventions du fonds couvrent les op\u00e9rations de garantie des cr\u00e9dits \u00e0 l\u2019habitat accord\u00e9s par les banques au titre de :<\/h5>\n
        \n
      • \n
        L\u2019acquisition d\u2019un logement dont le prix ne d\u00e9passe pas les 150 mille dinars hors taxe sur la valeur ajout\u00e9e;<\/h5>\n<\/li>\n
      • \n
        La construction d\u2019un logement dont le co\u00fbt de sa construction ne d\u00e9passe pas les 100 mille dinars.<\/h5>\n<\/li>\n<\/ul>\n
        Aucune \u00e9valuation s\u00e9rieuse de l\u2019efficacit\u00e9 de ces politiques publiques n\u2019a \u00e9t\u00e9 faite. Les conditions restrictives, ainsi que la longueur des proc\u00e9dures administratives, sont les principales causes de l\u2019\u00e9chec de ces politiques.<\/h5>\n
        Les diff\u00e9rents gouvernements ont constamment adopt\u00e9 une strat\u00e9gie classique se basant sur le soutien au consommateur final. Or il fallait coordonner ces strat\u00e9gies avec le soutien aux promoteurs immobiliers, publics et priv\u00e9s, \u00e0 l\u2019am\u00e9lioration de l\u2019offre des terrains constructibles et l\u2019am\u00e9lioration de l\u2019urbanisation.<\/h5>\n
        <\/h5>\n
        Des solutions sont envisageables\u00a0:<\/span> <\/strong><\/h5>\n
        Au niveau des politiques publiques, une refonte totale des m\u00e9canismes actuels est n\u00e9cessaire. Des id\u00e9es sont \u00e0 creuser \u00e0 ce niveau tel que la r\u00e9duction du niveau d\u2019autofinancement pour les cr\u00e9dits FOPROLOS, ou la hausse de l\u2019\u00e2ge l\u00e9gale pour l\u2019obtention d\u2019un cr\u00e9dit \u00e0 70 ans puisque l\u2019esp\u00e9rance de vie en Tunisie a atteint 77 ans, ou l\u2019augmentation du d\u00e9lai de remboursement \u00e0 30 ans au lieu des 25 ans actuels.<\/h5>\n
        Le gouvernement doit travailler \u00e0 l\u2019am\u00e9lioration de l\u2019offre des logements sociaux dont les demandes atteignent 230000 selon le minist\u00e8re de l\u2019\u00e9quipement contre une offre annuelle de 2000 logements.<\/h5>\n
        Une fiscalit\u00e9 plus avantageuse pour les promoteurs immobiliers contribuerait certainement \u00e0 la baisse des prix et l\u2019am\u00e9lioration de l\u2019investissement dans le secteur.<\/h5>\n
        <\/h5>\n
        Abdellatif ben heddia<\/span><\/h5>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        Le r\u00eave d\u2019une majorit\u00e9 des tunisiens est d\u2019acqu\u00e9rir un logement et sortir du cycle de la location. Certains nomment le logement acquis \u00ab\u00a0la derni\u00e8re demeure\u00a0\u00bb, ou \u00ab\u00a0le tombeau de la vie\u00a0\u00bb. Depuis des ann\u00e9es, ce r\u00eave est devenu un v\u00e9ritable cauchemar, et un interminable calvaire. 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